中指研究院
2025年宏观经济运行整体平稳，但国内供强需弱矛盾仍较突出，商业地产市场延续供需偏弱态势。商业地产百强代表企业拓展以轻资产输出为主，运营聚焦提质增效，部分头部企业项目出租率及租金收入保持平稳，但整体经营压力不减。2026年，中指研究院基于多年研究积累与数据基础，启动“2026中国商业地产百强企业”研究，旨在发掘行业综合实力强、经营稳健、运营能力突出的优秀商业地产企业群体，引导企业在准确把握发展现状与趋势的基础上，持续提升经营管理水平，促进商业地产行业平稳健康发展。
从规模表现看，商业地产市场已进入存量时代，企业拓展策略偏谨慎，百强代表企业经营性物业持有及运营面积增速继续放缓，租金及运营服务收入止增转降。企业布局持续向高能级城市集中，2025年新开业购物中心六成位于一、二线城市。
从成长性看，行业从规模增长转向存量精耕，商业地产百强代表企业对拿地开发普遍持谨慎态度，转而以轻资产模式作为主要拓展手段。同时，部分企业通过出售商办项目优化资产负债结构，聚焦核心运营能力建设。
从经营质量看，商业地产市场需求仍偏弱，百强代表企业重点项目平均出租率小幅下降。零售商业方面，企业通过空间调改、精准招商、会员深耕与数字化赋能协同发力，稳客流促增长；办公物业方面，企业通过构建产业生态、推动服务升级，对冲租金下行与需求疲软压力。
从融资能力看，企业盘活存量需求驱动资产证券化放量，2025年房地产相关企业发行的CMBS/ CMBN、持有型不动产ABS金额同比增幅超五成。消费基础设施REITs稳步扩容，2025年共5只消费REITs首发上市；同时商业不动产REITs试点启动，企业“投融管退”闭环逐步打通。
从发展趋势来看，商业地产行业正迎来消费场景升级、存量商办资产盘活、商业不动产REITs扩围等多重机遇，行业发展重心逐步向“提质增效”聚焦。商业场景端，零售商业加速引入更多体验式业态与品牌旗舰店，通过整合文旅资源与入境消费需求，打造商旅文体健综合体及国潮购物地标。存量盘活端，业态兼容转换与自持商办“松绑”等政策，为低效资产的调改与功能重塑释放了空间。资本循环端，公募REITs扩围至商业不动产领域，为企业开辟了资产证券化与权益型融资新路径，倒逼企业强化运营能力并提升项目经营绩效，利用不动产金融工具优化资产负债结构，推动行业整体向资产管理方向转型。
2026年，随着扩内需、提振消费政策继续发力，消费市场有望延续稳步增长态势，但短期内商铺及写字楼市场仍面临供大于求、租金下行的压力。面对存量竞争加剧、消费需求日趋多元的挑战，企业应聚焦运营水平和资管能力提升，坚持稳健经营的同时把握不动产金融机遇实现可持续发展。
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